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为什么说今年房价还会涨?看楼市最靠谱的11个预测!
标题优房地产日期2016-04-13日期: 235

为什么说2016年房价还会再涨

为什么这么说呢?因为按照往年的惯例,到了12月,再到翻过年过了正月十五,应该是房子成交的淡季。这会儿大家都在赶工冲刺年终业绩、或者参加各种各样集中的欢庆活动,按说是没什么心思在换房上的。这个时间段,曾经是每年换房的好时机,因为成交量低、卖主没心思抬高价,想“捡漏”买套性价比高的房子很容易。但2015年年底的成交价、成交量都在涨,确实让很多人心慌了。

一般来说,成交量的上涨自然会带动成交价的上涨。有些机构统计,2015年的房价平均涨幅在15%左右,而且,一些开发商已经放出话来,2016年1月1日以后,他们的项目还会再涨15%。

为什么说2016年房价还会再涨。

这主要是因为政府没有再控制房价的意思,以及近期以来非常明显的信号——地价在涨,而官方没有喊刹车的兆头。

其实,控制房价这件事儿,已经很久没有提过了;中央没有提,市政府也没有提,甚至连房价的基础数据都已经不再通过官方口径公布——成交数据都在网上,愿意测算的机构就自己算去,算高了也没有官网再像往年一样辟谣。具体到北京市,让市场的归市场,保障的归保障这个思路已经愈发明显,这也直接会导致商品房市场更少被政策所影响。

要卖房子就得先买地,这是个各位粉丝都能懂的道理;那么去年的土地市场,也对明年以后的房地产市场给出了明显的信号——统计显示,去年全市成交的住宅用地数量、面积都在下滑,可是总成交金额和平均楼面价都有两位数以上的增长,而且凡是位置稍微好一点的住宅用地,都会以高溢价率、高楼面价的结果成交。看来2015年货币环境愈发宽松,确实让开发商更加财大气粗了。


未来房价再涨一倍


国泰君安首席宏观分析师任泽平表示目前,中国正处在一个增速换挡的时点,高增长的时代已经一去不复返了。而中国增速换挡的典型形式,来自于房地产长周期拐点的出现。人口红利结束之后,人继续 往大城市迁移。当人继续往大城市迁移的时候,一线房地产有销量没土地,表现为价格的上涨和地王的再现。三四线城市没有销量,土地和库存高企。我对中国的房地产做过一个预测,未来10年一线房价再涨一倍,三四线涨不动,房地产投资零增长。





2016年楼市最靠谱的11个预测,全在这了




2015的楼市得益于各种政策的支持,市场成交量显着上升。一线城市房价飙升,部分城市库存压力有所缓解,但对大多数三四线城市而言,库存问题仍悬而未决。在前不久召开的中央经济工作会议上,“化解房地产库存被列为2016年中国经济工作五大任务之一,并开出了户籍制度改革、发展住房租赁市场等药方


今天要分享的是关于2016年房地产的11个预测,看大势,挖需求,跳出楼市看天吃饭的“怪圈”。



创造需求
预测一





  • 住宅购房结构性需求分化,婚姻人口、小面积住房改善者(一二线突出)、“北漂型”租房者、新进城租房者购房,以及一二线城市为主的投资性购房成为“4+1”需求;一方面创新形态需求得不到满足,另一方面传统产品产能过剩;绿色环保节能低碳需求难以匹配大众收入水平。


  • 吸引农民进城购房是“去库存”的最大增量;


  • 海外市场依然是小众市场,对国内房地产影响不大。



缩减推地
预测二





  • 全国土地出让普遍减少,有利于提升房价;


  • 一二线城市源于控制城市边界、地王频出,二线城市成为品牌房企土地储备重点区域和未来角力场,三四线城市供大于求、被迫减少土地供应;


  • 房企土地储备面积继续下降。



供应下降
预测三





  • 住宅新开工面积、竣工面积继续下降,降幅或收窄,房地产投资进入负增长区间;


  • 传统商业基本趋于饱和甚至过剩,商铺供大于求,供应继续增加,商业地产投资将降速。以购物中心为主的新型商业在三四线城市只有不到十年跑马圈地的机会,普通社区商业将成为继百货大楼之后的死亡陷阱。




库存增速放缓
预测四





  • 住宅库存继续上升、增速放缓;新开工面积仍高于竣工面积,在建施工面积还会继续上升;


  • 商业库存也在上升,普通社区商业销售面临困境、投资回报无法平衡,烂尾项目明显增加,购物中心也将出现关门,自建商业项目开业速度放缓,商业项目转让、托管、咨询大幅上升。




房价普涨
预测五





  • 一二三四线城市房价普遍、差别化上涨;


  • 一线领涨、二线普涨、三四线企稳或恢复性上涨、局部城市仍有下跌;


  • 城市分化、板块分化、楼盘分化依旧。



政策大力
预测六





  • 明后两年是房地产最好、也是最后的政策机遇期(在经济转型完成之前),保增长、去库存已成为政治任务;


  • 政策继续刺激拉升销售,2016年住宅销售额将与今年基本持平;


  • 降低购房门槛是政策最佳着力点,政策将统分结合,中央降首付、落户口、返税收、促简政;地方减税费、给补贴、准入学、加医保、进公积金,保障房、棚户区货币化。


  • 商业也需要去库存,商业二手房市场“死市”需要激活,但还不会得到中央政府的重视,明年存量房流通税收政策不会得到支持。


  • 货币宽松与低利率对资产价格依然给予有力支撑,美元加息小步慢走,对人民币计价资产影响微弱。


  • 房地产税法进展缓慢,2016年难以提交全国人大常委会一审。




产品与服务
预测七





  • 一二线城市首置与改善性产品占据主流市场,三四线城市以面向农民和城市改善人群的住房产品为主,总体而言,面积更多聚焦110-150平米,且“小城市必定大户型、大城市可以小户型”;


  • 住房品质提升引导市场需求,节能环保绿色建筑的税收政策支持力度有所加大,工业化、装配式、百年住宅、3D模块化建筑因价格偏高、明年仍难以大规模推广,住房配套将成为购房者考量加分项,一线城市因地王增加高端产品而拉升房价,因减少普通商品房而推升房价。


  • 增量市场转向存量市场,物业服务成为新的蓝海,现有物业服务模式无法解决客户服务痛点、亟需升级;物业分拆上市难以获得溢价;物业费价格市场化仍然看不到前景。



产能必降
预测八





  • 房企两极分化愈发加剧;30强房企明年市场份额预计超过30%并继续加速提升;如我去年所说,大批中小房企卖地、卖项目、卖股份、卖公司的最好时机已经失去,明年90%都会转型、退出、或者破产、死亡,行业外企业难有进入;


  • 改善性、中高端住宅产品为主的房企成长更快;住宅预售标准提高仍是渐进式;


  • 大多数商业地产企业放慢脚步,中小本地商业地产企业加速退出。




商业模式
预测九





  • 住宅联合开发、代建代售更加普遍;


  • 商业代建、品牌代招、资产代管输出模式逐步形成;商业地产轻资产模式已成方向、仍曲高和寡;


  • 二房东租赁加贴身服务(创客空间)已成模式但难成规模





金融资本
预测十





  • 拥有背后资本支撑的房企打乱市场价值格局引发更多地王现象;


  • 围绕降低购房门槛的住房融资创新不断;资产证券化或有突破性进展;


  • 金融媒介帮助盘活存量房资产,融资租赁推动存量资产盘活、流通;


  • 住房保障银行可以帮助解决农民工土地置换进城落户资本,或不能提上议程。





互联网
预测十一





  • 互联网可以成为房地产的翅膀,但互联网营销已显疲态,互联网金融烽烟四起,互联网+设计制造难有成果,互联网社区服务亟需升级,智慧社区在一二线城市出现落地项目;


  • 大数据在商业地产领域应用更加广泛,商业地产自建、与服务商共享的购物中心云系统、电商平台成为市场两大主流,运营数据化管理手段、百货精细化管理思维将成为购物中心管理利器。

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